공동저당 뒤 새로 지은 건물, 경매만으로 법정지상권이 생기지는 않는다

공동저당권 설정 뒤 담보로 잡힌 기존 건물이 철거되고 새 건물이 들어섰다면, 이후 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다.

예외가 되려면 신축 건물의 소유자와 토지 소유자가 같아야 하며, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 특별한 사정이 있어야 합니다.

먼저 살펴볼 기준은 저당권 설정 당시입니다

법정지상권의 일반적인 성립 요건으로는 저당권을 설정할 때 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람 소유이며, 저당권 설정 뒤 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지는 점이 제시됩니다.

따라서 현재 토지와 건물의 소유자가 다르다는 사실만으로 결론을 내리기보다, 공동저당권 설정 당시 어떤 건물이 있었는지와 토지·건물의 소유 관계를 먼저 구분해야 합니다.

이 사안에서는 공동저당권 설정 때의 기존 건물과 그 뒤 지어진 신축 건물이 같은 건물로 취급되는지가 핵심입니다.

원문은 기존 건물이 철거된 뒤 새 건물이 지어진 경우, 신축 건물에 관한 특별한 사정이 없다면 경매로 소유자가 분리되어도 법정지상권이 성립하지 않는다고 설명합니다.

단순히 토지와 건물이 경매 뒤 서로 다른 사람에게 속하게 되었다는 결과만으로 신축 건물의 권리가 생기는 것은 아닙니다.

예외에 해당할 수 있는 사정

원문이 든 특별한 사정은 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등입니다.

이런 사정이 있었는지는 공동저당권 설정 내용과 신축 건물에 관한 담보 설정 여부를 살펴 판단해야 합니다.

구체적인 사건의 결론은 확인된 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

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자주 묻는 질문

경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?

그 사정만으로는 성립하지 않습니다. 기존 건물이 공동저당권 설정 뒤 철거되고 신축된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 신축 건물을 위한 법정지상권이 인정되지 않는다고 원문은 설명합니다.

어떤 점을 우선 확인해야 하나요?

공동저당권 설정 당시 건물이 존재했는지, 당시 토지와 건물이 동일인 소유였는지부터 확인합니다. 이어 기존 건물의 철거와 신축 여부, 신축 건물에 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정했는지 등 원문이 제시한 특별한 사정도 살펴야 합니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1