공동저당 설정 후 다시 지은 건물이 경매로 토지와 다른 사람 소유가 되면 법정지상권이 생기나요?
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 특별한 사정의 예도 함께 살펴봅니다.
공동저당권을 설정할 때 있던 건물을 나중에 철거하고 새 건물을 지은 경우, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 갈라져도 신축 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 생기지 않습니다.
예외가 논의되려면 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일해야 합니다. 아울러 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 제공하는 등 특별한 사정이 있어야 합니다.
처음 이용할 때는 ‘경매 뒤 소유자가 달라졌는가’만 확인해서는 부족합니다.
이 안내가 다루는 사안은 토지와 기존 건물이 동일인의 소유였고, 두 부동산에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 다시 지은 경우입니다.
새 건물은 저당권 설정 당시의 건물과 다르므로, 경매로 소유자가 나뉘었다는 사실만으로 새 건물에 권리가 생긴다고 보지 않습니다.
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자료는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지, 저당권이 설정됐는지, 경매로 소유자가 달라졌는지를 일반적인 법정지상권의 요건으로 설명합니다.
그러나 질문과 같은 공동저당 후 신축한 경우에는 그 요건을 단순히 대입하기보다 신축 건물과 저당권의 관계도 살펴야 합니다.
특별한 사정의 예로 제시된 것은 신축 건물 소유자와 토지 소유자가 같고, 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정하는 경우입니다.
따라서 관련 서류를 볼 때는 공동저당권 설정 당시의 토지·건물 소유관계와 기존 건물의 철거 및 신축 여부, 신축 건물에 설정된 담보권을 구분해 확인해야 합니다. 사안별 결론을 내려면 해당 사건의 사실관계와 담보 설정 내용을 따로 검토해야 합니다.
자주 묻는 질문
경매로 토지와 새 건물의 주인이 달라지면 권리가 생기나요?
공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 경우라면, 경매로 소유자가 달라졌다는 사정만으로 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않습니다.
어떤 사정이 예외로 제시되나요?
신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 새 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있는 경우입니다.