공동저당 뒤 새 건물을 지었다면 경매 후 법정지상권은 인정될까

공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 허물고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 갈라져도 신축 건물에 법정지상권이 당연히 생기지는 않습니다. 예외를 검토하려면 두 가지를 함께 확인해야 합니다.

신축 건물과 토지의 소유자가 동일하고, 토지 저당권자가 그 건물에도 토지 저당권과 동순위인 공동저당권을 받은 경우 등이 해당합니다.

먼저 구분해야 할 기준

판단의 출발점은 저당권이 설정될 당시의 건물과 나중에 지은 건물을 같은 건물로 취급하지 않는 데 있습니다.

생활법령 안내는 토지와 그 위의 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 경우를 별도로 설명합니다. 이때 경매로 소유자가 달라졌다는 결과만으로 신축 건물의 권리가 인정되는 것은 아닙니다.

같은 안내는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 동일인의 소유이며, 저당권 설정 후 경매로 소유자가 달라지는 점을 법정지상권의 관련 요건으로 제시합니다.

그러나 질문처럼 공동저당권 설정 후 기존 건물이 사라지고 새 건물이 들어선 상황에서는 신축 사실과 특별한 사정의 유무도 함께 살펴야 합니다.

기본 요건만 떼어 적용해 결론을 내리면 곤란합니다.

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자주 묻는 질문

법정지상권은 언제 성립하는 것으로 안내되어 있나요?

생활법령 안내에 따르면 법정지상권은 경매 매수인이 매각대금을 지급한 때 성립합니다. 법률에 따른 물권변동이므로 성립에 등기는 필요하지 않지만, 다른 사람에게 권리를 처분하려면 먼저 본인 명의로 지상권설정등기를 해야 합니다.

경매 전에 어떤 사실을 확인해야 하나요?

저당권 설정 당시 건물이 있었는지, 그때 토지와 건물의 소유자가 같았는지, 이후 경매로 소유자가 달라졌는지를 살펴보세요. 기존 건물이 철거되고 새 건물이 들어섰다면 신축 건물의 소유 관계와 그 건물에 설정된 공동저당권도 함께 확인해야 합니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1